为什么买房签预售合同（买房那些事房屋属性）

房屋面积与得房率

　　商品房销售以“建筑面积”为计算单位，建筑面积 = 套内面积 + 公摊面积。

套内面积，指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。

公摊面积，指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、过道等楼栋内公共用房和管理用房的建筑面积。

　　得房率 = 套内面积 ÷ 建筑面积。

　　得房率与公摊面积是相对的，一般情况下，房屋的得房率越高，则公摊面积越小。

楼房类型层数范围得房率参考范围

多层4-6层85％－90％

小高层7-18层80％－85％

高层18层以上75％－80％

楼型

　　按照楼型划分，可以将房子分为“塔楼”和“板楼”。

楼型特点

板楼

1、通常为一梯两户，户型方正，每户均能做到南北通透，房屋的通风、采光效果均比较好，板楼一般建筑层数不会超过12层。

2、公摊面积小、套内面积比塔楼多。

3、户型格局不宜改造，板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用。

塔楼1、通常由4~12户以上共同围绕组成，高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，其特点是像细长的塔一样，对每户的通风、采光、噪音等都存在影响。

2、建筑物密度高，所以房价较低。

3、塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，某些塔楼甚至可以将整层楼面打通，灵活分割户型。

容积率

　　容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，比如说：

在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2。如果建3层，总建筑面积300平方米，容积率就是3。

　　一个良好的居住小区，10层以上住宅容积率应不超过5，6层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

• 容积率是什么意思？容积率多少才合适？

其它概念

　　1、期房与现房

期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

　　2、北京限竞房

　　简单来说就是“限房价，竞地价”，让开发商向上竞地价，向下竞房价。以这种方式生产出来的住房就叫“限竞房”。

　　限竞房的优点只有一个：“便宜”。关于限竞房还需要知道的是：

限交易：“购房后5年内不得出售”的限制。

限品质：开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，这是一个不争的事实。比如建筑立面的石材变涂料，健身跑道变稀疏草地，参天大树变树苗，对于购房者来说，产品的“减配”，长期来看必然会降低居住的生活品质！